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　　租房市場(chǎng)是時(shí)下房地產(chǎn)領(lǐng)域最炙手可熱的領(lǐng)域，但中國(guó)的租房市場(chǎng)相對(duì)于交易市場(chǎng)而言還只是個(gè)新生兒，許多人甚至是房地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)于租房市場(chǎng)的理解存在空白或偏頗。在2017博鰲地產(chǎn)論壇上優(yōu)帕克集團(tuán)互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)官COO楊劍凌從四個(gè)維度解析租房市場(chǎng)。

　　租房市場(chǎng)潛力巨大

　　“在中國(guó)未來(lái)15年，中國(guó)的住房自有率一定會(huì)下降，這個(gè)是跟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，跟我們的房?jī)r(jià)有關(guān)，當(dāng)然這個(gè)下降對(duì)很多老百姓來(lái)說(shuō)并不是一件好事，因?yàn)橛蟹坑熊?chē)是大家的夢(mèng)想，現(xiàn)在買(mǎi)房夢(mèng)越來(lái)越難圓了。”在租房市場(chǎng)的風(fēng)口下，越來(lái)越多的人將棄購(gòu)房轉(zhuǎn)投租房，依靠租房解決居住問(wèn)題也是目前政府調(diào)控的主要思想。

　　根據(jù)優(yōu)帕克數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2006年，他們的中國(guó)國(guó)籍客戶(hù)數(shù)量為0，大部分的租戶(hù)是歐美和日韓。主要為外資公司的高管租客提供服務(wù)。但到了2016年，中國(guó)籍租戶(hù)占到了總客戶(hù)數(shù)量的60%。現(xiàn)在每個(gè)月新增的租客數(shù)量中就有一半來(lái)自中國(guó)籍，這是一個(gè)非常大的變化。中國(guó)籍租客比重增加并不意味著外籍租客數(shù)量減少，因?yàn)樗麄兊恼w房源數(shù)量在增多，中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)崛起為租房市場(chǎng)提供了巨大消費(fèi)市場(chǎng)。

　　鏈家研究院此前也發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，預(yù)計(jì)到2030年整個(gè)租房的市場(chǎng)規(guī)模能達(dá)到5萬(wàn)億，基本上是現(xiàn)在的5倍。租房市場(chǎng)潛力巨大。

　　租房市場(chǎng)將走向更加專(zhuān)業(yè)化

　　楊劍凌介紹，在現(xiàn)有的租房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，越來(lái)越多的市場(chǎng)用戶(hù)開(kāi)始追逐品牌公寓，現(xiàn)在的運(yùn)營(yíng)商也在向?qū)I(yè)化轉(zhuǎn)型，注重做公寓的品牌。中國(guó)相比美國(guó)和日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，公寓運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)占有率僅為2%，大多數(shù)房源都是來(lái)自個(gè)人房東。隨著越來(lái)越多專(zhuān)業(yè)參與者加入，公寓運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)比率肯定會(huì)增加。同時(shí)，因?yàn)閭€(gè)人房東專(zhuān)業(yè)能力必然不如專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，未來(lái)個(gè)人房東與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的合作也是一種趨勢(shì)。

　　未來(lái)15年內(nèi)，中國(guó)租房市場(chǎng)中，公寓運(yùn)營(yíng)商的市場(chǎng)占有率將上升至20%，接近美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

　　因?yàn)閰⑴c者增多，消費(fèi)者的選項(xiàng)也會(huì)增加。在這種情況下，服務(wù)質(zhì)量就成為爭(zhēng)奪市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　租房行業(yè)絕非暴利行業(yè)

　　很多人都以為長(zhǎng)租市場(chǎng)會(huì)是暴利行業(yè)，這其實(shí)是一竿子打翻一船的偏見(jiàn)。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)利潤(rùn)不菲，但租房市場(chǎng)絕非暴利市場(chǎng)。

　　10%是一個(gè)非常理想化的數(shù)字，從他們集團(tuán)15年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，公寓行業(yè)不是一個(gè)暴利行業(yè)。它是需要非常精細(xì)的專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)，從拿房成本跟裝修攤銷(xiāo)合在一起大概占了70%到80%的成本，空置率每上升一個(gè)點(diǎn)，全年的利潤(rùn)都有可能被吃掉。這是一個(gè)對(duì)運(yùn)營(yíng)能力要求十分高的行業(yè)。”

　　鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)此前曾透露，“租金的毛利潤(rùn)大概在15%左右，能夠不虧錢(qián)就已經(jīng)很牛了。”租房市場(chǎng)的利潤(rùn)率肯定比不上交易市場(chǎng)。

　　運(yùn)營(yíng)服務(wù)是決勝關(guān)鍵

　　優(yōu)帕克服務(wù)式公寓從以前盤(pán)踞上海一地發(fā)展至如今覆蓋全國(guó)各大主要城市，成為租房市場(chǎng)中的一個(gè)巨頭。其成功的秘訣還在于運(yùn)營(yíng)。他們的管理運(yùn)營(yíng)體系可以分為：營(yíng)銷(xiāo)體系、IT體系、服務(wù)體系三大板塊。

　　營(yíng)銷(xiāo)體系的主要職能是引流，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)吸引房源和客戶(hù)資源匯集到平臺(tái)，從而搭建獲客渠道。之后，通過(guò)線上和線下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)完成銷(xiāo)售任務(wù)。

　　IT體系的主要功能是簡(jiǎn)化管理流程。第一層IT體系是把普通的ERP系統(tǒng)與云端嫁接，到了SaaS系統(tǒng)。這個(gè)系統(tǒng)可以支持所有新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，通過(guò)模塊化定制就能快速導(dǎo)入。第二層是Pagoda分析系統(tǒng)，它可以提供各種實(shí)時(shí)管理工具和報(bào)表。第三層是當(dāng)下另一個(gè)熱點(diǎn)，人工智能AI系統(tǒng)，通過(guò)機(jī)器不斷地學(xué)習(xí)人的決策，最終對(duì)決策提供支持。

　　服務(wù)體系是整個(gè)運(yùn)作模式的核心。不僅僅只有類(lèi)似打掃保潔、工程維修這些基本服務(wù)，通過(guò)對(duì)接社會(huì)上其他行業(yè)的明星企業(yè)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，從整個(gè)生態(tài)鏈角度提升房屋溢價(jià)。比如，在教育方面，他們與上海的國(guó)際學(xué)校合作，從招生的咨詢(xún)到報(bào)名，提供整個(gè)鏈條的服務(wù)，這種增值服務(wù)對(duì)租客來(lái)說(shuō)就是非常有價(jià)值的。對(duì)于學(xué)校方面而言也能獲得更多的生源，真正實(shí)現(xiàn)了共贏的目的。

　　隨著“存量時(shí)代”的到來(lái),國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必將加快變革,過(guò)去租房市場(chǎng)粗放發(fā)展方式將發(fā)生根本性的變化。對(duì)于國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，將迎來(lái)一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。

　　作為國(guó)內(nèi)最早的高端服務(wù)式公寓管理機(jī)構(gòu)，優(yōu)帕克集團(tuán)發(fā)揮行業(yè)先導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，依托15年的高端服務(wù)式公寓的管理經(jīng)驗(yàn)，精細(xì)化的數(shù)據(jù)化平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，全力為租客提供“行所至，家所在”的安居生活。