誰是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的“自如”？
要問這兩年哪個盤“最網(wǎng)紅”？回答馬來西亞“碧桂園森林城市”不會引起爭議！廣告在央視一播就是一年，且占據(jù)的都是黃金時段。2016年里約奧運會時有個段子很著名，某觀眾說，這屆運動會他印象最深刻的不是比賽，而是碧桂園森林城市的插播文案...
就連莫老爺自己也總共去了4趟馬來西亞，為的就是持續(xù)跟蹤報道這個“網(wǎng)紅盤”，其實，本該有第5次的，沒料想到，第5次竟然“被拒簽”了！大使館出具的理由是：“往返太高頻，有從事非法交易傾向。”因為這件事，莫老爺被同行恥笑了大半年，當時負責幫忙辦理簽證的導(dǎo)游還說，這是他職業(yè)生涯以來首次遇到的去馬來西亞都能被拒簽案例。你們說莫老爺冤不冤嘛，一個單身年輕女性，長得如此端莊可愛，能從事哪門子非法交易呢？請問！
雖然，森林城市已好久沒去，但莫老爺對這個項目一直保持高度關(guān)注，剛剛還看到新聞?wù)f，前幾天，森林城市與來自中國、馬來西亞、新加坡和英國的21家機構(gòu)簽署了共建產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略合作協(xié)議。不過，今天這篇稿子的主角不是森林城市，而是這21家機構(gòu)中的一家眾創(chuàng)空間企業(yè)——納什空間。
這兩年，在“雙創(chuàng)潮”的背景下，國內(nèi)誕生了無數(shù)聯(lián)合辦公品牌，給莫老爺?shù)母杏X是：它們除了名字不一樣，其他大抵都一樣嘛！2015年初，莫老爺創(chuàng)業(yè)自媒體，當時恰逢眾創(chuàng)空間爆發(fā)期，至少有不低于5家公司邀請過莫老爺免費入駐他們的場地，參觀完一遍后只覺得，怎么那么沒新意，玩的都是同一個路子呀：弄一間大一點的辦公室，里面做一點隔板，再把咖啡廳、會議室等配套裝上，然后開啟二房東分租模式。
市場一定是有的。莫老爺就是眾創(chuàng)空間最典型的客群，本人創(chuàng)業(yè)這段時間，深刻感受到人是渴望群居的，獨自在家辦不是不可以，誰寂寞誰知道罷了！而之前某個權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計稱，深圳每10個人里邊就有1個是類似于莫老爺這樣的自由職業(yè)者。
有市場卻不一定能形成有效的商業(yè)模式。兩年前，眾創(chuàng)空間的痛點是大家都找不到盈利點，晃眼兩年過去，這個行業(yè)好像并沒有多大長進。大部分還是在做二房東，大部分還是不知道上哪找利潤！要說唯一的變化，或許就是在資本的支持下，這家又多進入了幾座城市，那家又多開了幾家分店吧。
其實，從今年開始已經(jīng)是喜憂參半的局面了。一邊是陸陸續(xù)續(xù)聽到一家家聯(lián)合辦公倒閉的消息，一邊又是接二連三看到某某企業(yè)踴躍投入到聯(lián)合辦公行業(yè)的新聞。這就跟自然法則一樣，優(yōu)勝劣汰。任何新興行業(yè)在發(fā)展之初都會有一窩蜂現(xiàn)象，最終一定是強者越來越強，弱者出局。
今天為什么要寫“納什空間”？因為，在研究完它的商業(yè)模式后，莫老爺發(fā)現(xiàn)這是聯(lián)合辦公領(lǐng)域的一個“異類”。它做了以下兩大創(chuàng)新：
1、執(zhí)行“分散式辦公生態(tài)”戰(zhàn)略，這使得納什空間管理的面積迅速成為了行業(yè)第一；
2、打造“超級辦公室”產(chǎn)品，這等同于挖掘出了一個全新的盈利區(qū)。
更重要的是，基于這兩點，莫老爺發(fā)現(xiàn)了一個恐怖的信號：“納什空間”似乎正在朝著“辦公租賃領(lǐng)域的自如”方向發(fā)展？
“自如”是鏈家旗下租房平臺，也是目前中國最大長租公寓品牌，第2到第20名加起來的規(guī)模都沒有自如大。“納什空間”與“自如”有著非常相似的成長路徑。首先，兩者所處的行業(yè)都站在風口，都受政策鼓勵和資本追捧；其次，這兩個行業(yè)都處于市場需求巨大，但盈利迷茫階段；最后，這兩家公司能夠成為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，都是因為采取了分散式布點的打法。莫老爺找鏈家的高管了解一下，自如現(xiàn)在總共管理的房間約有40萬間，除1萬多間是集中式 （中式 裝修效果圖）的，剩下均為分散式的。
所以這篇稿子，莫老爺想就一個假設(shè)性問題跟大家探討探討：自如今年6歲，納什空間3歲，如果再給后者3年時間，它是否也能把規(guī)模做到大于第2至第20名之和？在下面兩個章節(jié)，莫老爺將給大家對比著剖析兩家的成長史。
第2到第20名加起來的規(guī)模都沒有自如大
2014年之前的房屋租賃市場很亂，房東亂、租客亂、租金亂、無節(jié)操中介摻一腳更亂，總之，毫無“服務(wù)”概念可言。那時候租房，大家最喜歡用搜房、58同城。
2014年之后，這個行業(yè)開始有了變化：1、涌入一二線城市的人口逐年暴增，這撥人以90后軍團為主，他們紛紛大學畢業(yè)，由于成長條件好，對生活品質(zhì)也挑剔，過去傳統(tǒng)的租賃服務(wù)已無法達到他們的要求；2、2015年開始，一線城市房價高企，國家在出臺了一系列限購限價政策的同時，開始鼓勵發(fā)展租房市場，網(wǎng)上隨處可見類似于“買房的錢足夠租兩輩子的房”的報道，一個叫做“租售比”的詞也活躍了起來。基于這兩點明顯變化，有人意識到了商機：大城市租房生存是趨勢，更加高級的租賃需求已經(jīng)誕生，而市場缺一個角色來對這其中的資源進行整合！
隨即，一大批大同小異的集中式公寓品牌誕生了：新派公寓、魔方公寓、成都優(yōu)客逸家、亞朵寓、鏈家自如寓、南京未來城、YOU+(優(yōu)家)國際青年公寓等等。這其中，只有鏈家不太一樣，唯獨它還額外衍生了分散式公寓業(yè)務(wù)：“自如友家”和“自如整租”。
YOU+是最先火起來的。2014年年底，雷軍投給YOU+1個億的消息刷屏了莫老爺好幾天的朋友圈。那一年剛好是小米表現(xiàn)最出色的一年，其智能手機銷量在國內(nèi)奪得冠軍，并以450億美元的估值成為了時下全球價值最高未上市公司，雷軍作為創(chuàng)始人，他的一舉一動自然備受關(guān)注。簡而言之，就是有點名人效應(yīng)的意思。要不前面2013年賽富投給新派公寓1.6億怎么沒見有人說呀！
2014年的自如紅不過YOU+，但自如的規(guī)模彼時已是行業(yè)第一，功勞就在于莫老爺前邊提到的，鏈家衍生了分散式公寓業(yè)務(wù)。集中式公寓只能小眾發(fā)展，因為在一線城市整棟整棟的找合適的樓太難了，而做分散式公寓呢，雖然是很重的運營模式，需要很強大的資金支持，一旦形成規(guī)模效應(yīng)，卻能迅速占領(lǐng)市場，盈利也變得輕而易舉。還是那位鏈家高管，為莫老爺歸納了兩點自如現(xiàn)在的核心優(yōu)勢：
1、自如背后有鏈家這個大平臺：客源、房源都不愁；
2、自如有著非常完善的服務(wù)體系：A、自有裝修公司，目前做到了北京前3強，這使得自如的裝修成本比其他品牌低，一間房子收下來，最快7天最慢十幾天，自如客就能進去住了。這樣的效率帶來的成本優(yōu)勢以及出租率的提升，是其他公司遠遠達不到的；B、擁有北京最大的搬家公司，可為北京自如客提供搬家服務(wù)；C、有著一支強大的保潔阿姨隊伍，2000多個阿姨可上門提供打掃；D、還有著自己的及時維修隊伍；E、兩年前就實現(xiàn)了智能化，從選房看房到辦理簽約到交房付費，都可在線上完成；F、自如為全球首家為客戶建立信用檔案的企業(yè)。
這位鏈家高管透露，自如去年租金收入96億，今年一定會超過100億，他們已經(jīng)累積超過了100萬自如客，正在住著的有40萬人。談及利潤，他是這樣說的：“自如的打法是在單個城市做大規(guī)模，然后形成規(guī)模效應(yīng)，我們目前在北京能賺錢，在其他城市還沒有太大利潤。”
自如把規(guī)模做到了行業(yè)絕對的第一，并因開展了分散式房源業(yè)務(wù)才逐漸盈利，那些其他家的同行怎么辦呢？且行且看吧。
“異類”納什空間的“分散式辦公生態(tài)”
為什么說“納什空間”的成長路徑跟“自如”很像？辦公租賃的興起同樣源自于政策引導(dǎo)、市場需求。2014年9月，在夏季達沃斯論壇開幕式上，克強總理提出要借改革創(chuàng)新的“東風”，在960萬平方公里土地上掀起“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的浪潮。然后，不論是北上廣深還是村鎮(zhèn)城市，從官媒到朋友圈，雙創(chuàng)周活動都搞得如火如荼。
地產(chǎn)圈這個時候也發(fā)生了一起轟動的人事變動。2015年3月，前萬科著名副總裁毛大慶離職了，去向就是：創(chuàng)業(yè)！開了一家公司叫做“優(yōu)客工場”，業(yè)務(wù)主要圍繞“共享辦公空間”展開。總理不是鼓勵個人以及小企業(yè)創(chuàng)業(yè)嗎，這個群體的痛點是“缺錢”，他們租不起大辦公室，那優(yōu)客工場就租給他們“工位”。
很快，市場上就冒出了N個聯(lián)合辦公品牌，可可空間、夢想加、無界空間、優(yōu)客工場、酷窩、潘石屹3Q、納什空間等等，它們與優(yōu)客工場也沒多大差別，不如優(yōu)客工場火的原因可參考YOU+雷軍的名人效應(yīng)。萬科在房地產(chǎn)領(lǐng)域一直是標桿企業(yè)，往常即使是城市公司總經(jīng)理有變動都會成為新聞，這次輪到網(wǎng)紅副總裁毛大慶，大家能不關(guān)注他的動向嗎？
資本也看到了機會。據(jù)億歐統(tǒng)計，聯(lián)合辦公行業(yè)在2016年總計發(fā)生23起融資事件，這個數(shù)量比起同期的13期長租公寓融資事件更為高頻。其中，融資金額超過億元的有10起，那么，在每兩起融資事件中，就有一家企業(yè)的融資金額超過了一億元。納什空間就是在2016年7月完成b輪2億元融資的，因此也成為了首家進入b輪的聯(lián)合辦公企業(yè)。
這與房屋租賃行業(yè)的發(fā)展何其的相似啊！這些大同小異的眾創(chuàng)空間都還處在燒錢找不到盈利方向階段，資本就開始瘋狂進入了。莫老爺每天在新聞上看到的都是，今天這個空間融資了幾千萬，明天那個空間估值10億刀，感覺經(jīng)營者的精力全放在如何跟資本編故事上，同行間攀比的也是誰比忽悠來的錢更多。總之，沒有看到哪一家去沉下心真正為改善產(chǎn)品、改善體驗、改善年輕人的辦公生活而做研究。
好在從去年下半年開始，莫老爺終于看到有一家品牌敢于做些創(chuàng)新和嘗試了。當大家都局限于發(fā)展集中式辦公空間的時候，納什空間跳出來發(fā)明了“分散式辦公生態(tài)”，此舉也使得它一下子把運營規(guī)模做到了全國第一。官方數(shù)據(jù)顯示，納什空間當前在管面積65萬平方米，所在的4座城市北京、上海、深圳和天津，入駐企業(yè)已超過6500家。
什么是“分散式辦公生態(tài)”？大家看下圖就能明白了！即面向5至30人規(guī)模小微企業(yè)的獨立辦公空間，納什空間把它叫做“超級辦公室”，可理解為辦公租賃領(lǐng)域的自如分散房源模式。它的市場在于：1、當小企業(yè)慢慢變大，眾創(chuàng)空間便裝不下它了；2、專為那些對隱私性要求高的中小企業(yè)打造。眾創(chuàng)空間每天都有陌生的人來來往往，公司機密泄露了怎么辦？以及等等。
莫老爺個人覺得，集中式辦公租賃還是更像房地產(chǎn)的玩法，分散式辦公租賃則像互聯(lián)網(wǎng)的玩法，也只有后者才能形成規(guī)模效應(yīng)，想想看吧，當你管理了一座城市所有分散的辦公室時，那是多么龐大的一個閉環(huán)生態(tài)。對了，莫老爺此前拒絕所有眾創(chuàng)空間的入駐邀請有一個非常重要的原因是，它們都離莫老爺?shù)淖∷h，據(jù)說最好的上班路程用時應(yīng)該控制在半小時以內(nèi)，想要就近辦公，也只有分散的模式能解決吧。
其實，集中式和分散式各有利弊的，如果能都涉入，那才是最完美的商業(yè)模式。再來看兩張納什空間“超級工作室”的照片~
與自如一樣，在迅速占領(lǐng)市場的同時，納什空間也一直在創(chuàng)造自己獨有的核心競爭力：
1、自如的優(yōu)勢是最快限度提高出租率，納什空間也是現(xiàn)在辦公領(lǐng)域出租效率最高的！這主要依賴于他們的設(shè)計、裝修、房屋運營流程。以北京為例，他們研究了北京全部小戶型（小戶型裝修效果圖）辦公空間主力戶型，這些都有設(shè)計預(yù)案，等于說他們的設(shè)計是前置的。且他們的設(shè)計也是標準化的，家具有標準庫，可以保證快速調(diào)配家具、施工用料。加之業(yè)主一般都會給他們免租期，這就能保證“超級工作室”從收房開始，最快可12天驗收交房，留有富裕的時間招商。
2、納什空間不像自如背后有鏈家，當然，這也是任何一家辦公租賃品牌都無法具備的優(yōu)勢。不過，納什空間與諸多中介公司合作，這將為其帶來大量客源，經(jīng)紀人方面，支付的傭金也不低于市面價格。
3、納什空間是首家推出app和交互式官網(wǎng)的企業(yè)，今年上線的官網(wǎng)可以做到一房一信息，全部真實拍攝，這是行業(yè)首例。
4、鏈家為租客建立的信用體系，納什空間也在跟進中。他們的設(shè)想是，未來可以利用數(shù)據(jù)庫里的企業(yè)房租繳費情況，與銀行等達成合作，以幫助信用好的企業(yè)拿到更多金融政策。納什空間也是行業(yè)首家推出房租金融產(chǎn)品的企業(yè)，可讓小企業(yè)分期支付租金。
“納什空間”是不是跟“自如”很像？莫老爺今天跟大家探討的這兩個行業(yè)都處在盈利迷茫期，但不可否認的是，它們都沒有失去競爭力。尤其是聯(lián)合辦公，數(shù)據(jù)顯示，2016年聯(lián)合辦公管理面積達到148.8萬平方米，增長率高達420%，而在全球范圍內(nèi)，共享辦公空間過去兩年保持著年均30%的增長。
莫老爺以為，當大家都在摸索階段，誰的模式能夠走在前面，誰就能獲得最大的競爭力并占得市場份額了。最后，不要忘了思考這個問題：再給剛剛跟碧桂園森林城市簽署完合作協(xié)議的納什空間3年時間，你認為，它能把規(guī)模做到大于第2至第20名之和嗎？
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