房地產穩(wěn)定的供求關系為公寓行業(yè)的發(fā)展提供了很好的土壤，從模式上看分為“集中式”與“分散式”兩種。企業(yè)的發(fā)展必須結合這些運營指標來看發(fā)展速度，并選擇合適自身的業(yè)態(tài)。
集中式——酒店式的長租業(yè)態(tài)
集中式長租公寓，即運營商通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進行改造后出租的一種租賃公寓模式。集中式公寓被市區(qū)黃金地段高租金和少房源所限制，所以會選擇在近郊等位置設立。服務比較容易提供，給人感覺比較專業(yè)，內部裝修比較統(tǒng)一。
在房源獲取與出租上，集中式長租公寓房源以商業(yè)的酒店式公寓或工業(yè)改造房為主，也有部分來自原有快捷酒店的改造，在出租方式上，一般都整間整套出租，由于房間之間相互影響較小，一般最多可允許兩人同住。
在服務方面，由于整棟或整層進行管理，通常可以利用公共空間提供公共服務，包括茶吧、放映廳、臺球室、健身房及舉辦社區(qū)活動等(高端公寓則公共服務更為高端，比如泳池、會客廳、酒廊等)。
在市場方面，有高端服務式公寓，比如全球最大的國際服務式公寓運營商雅詩閣，一直以高端的配套和國際化的服務獲得精英管理層和業(yè)內領袖的親睞。其他更多是面向年輕客戶的中端產品，如常見的都市白領、創(chuàng)業(yè)人群等。他們熱愛社交、喜好現(xiàn)代生活方式，集中式公寓所提供的公共空間、社交環(huán)境、家政保潔等服務正中其需求，比如雷軍投資的You+致力于創(chuàng)業(yè)者之家的建設，定位比較明確，從環(huán)境到設計，都希望從創(chuàng)業(yè)者的角度考慮。比如靠近科技園區(qū)，房間用吊床形式，室內不提供廚房等。公寓創(chuàng)始人之一，來自車庫咖啡，能更好的了解創(chuàng)業(yè)者的需求。希望從創(chuàng)業(yè)公寓過渡到創(chuàng)業(yè)社區(qū)，滿足創(chuàng)業(yè)者的歸屬和認同。
分散式——居家式的長租業(yè)態(tài)
分散式長租公寓，即運營商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標準化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。在房源獲取與出租上，分布式長租公寓大部分是從個人房東手中獲得閑散房源(其中又以二手房居多)，房屋原來格局各有特點，并不統(tǒng)一。
以目前市場上領先的分散式公寓領導品牌-優(yōu)帕克為例，早在14年前，這家源于美國HomeService的管理體系的商旅公寓，把分散型的產權式的高端公寓，結合了五星級酒店的標準服務，由專業(yè)的管理公司進行統(tǒng)一資產管理，開創(chuàng)了中國服務式公寓的先河。針對年收入50萬以上的中高端人群/家庭，優(yōu)帕克提供有別于酒店的更居家型的管家式服務，包括租前多達400多項的檢測、整改、清潔、消毒，租后一周兩次的深度保潔，快速的維修反應以及諸如送早餐、交通接送等各種個性化管家服務。正是這種不遜于酒店、但又更居家更自由的長租公寓運營模式，使得優(yōu)帕克在這14年間發(fā)展迅速，目前托管給優(yōu)帕克管理的房源累計數(shù)量已達10000多套，管理的房源資產規(guī)模已超過100億元人民幣。
到2016年，分散式公寓企業(yè)一定會在規(guī)模上有梯隊分散，大公寓企業(yè)做城市布局，并購中小公寓商，而部分中小公寓公司做小而美，把產品、管控、成本做的很好時，也會活的很好，大公寓企業(yè)的問題是要把握住擴張的節(jié)奏。
集中式VS分散式
當前，集中式長租公寓及分散式長租公寓在行業(yè)的發(fā)展中各有優(yōu)劣勢，是一種互為補充的狀態(tài)。各自的優(yōu)劣勢主要有以下幾個方面：
資產增值效率：集中式長租公寓一般是整體收購或整體租賃，可以統(tǒng)一管理發(fā)揮協(xié)同，產生溢價，對于商辦物業(yè)、工業(yè)產房等都具有提升資產價值的作用。分布式長租公寓中個人房源較多，則有利于個人房東獲益。
改造運作能力：集中式長租公寓因為涉及舊樓的收購改造，一定程度上相當于一個小型開發(fā)商，對于樓宇要有充分的理解，相比之下，分布式長租公寓不存在這種情況，改造難度較低。
管理能力：集中式長租公寓因為房源集中，人員配比不高，服務半徑小，管理難度也相對較低;分布式長租公寓異常分散，服務半徑大，增加人員則提高成本，減少人員則管理低效且存在管理漏洞，因此公寓行業(yè)內有一句話：“能管理好集中式的不一定能管好分布式，但能管好分布式的一定能管好集中式。”
房源多樣化：分布式長租公寓的產品層次更為豐富，租客選擇多，市場容量也相對較大，集中式則房型相對單一，租客合適房源較少。
目前擅長集中式的魔方已悄悄試水分散型公寓，新成立的分散式公寓事業(yè)部 由公司CEO柳佳直接負責，新品牌暫定為魔域，主要專注整租市場，在上海先起步，年底進入北京市場。而分散式品牌代表優(yōu)帕克近日也宣布與重慶整棟式項目簽訂合作意向書，正式進入集中式公寓市場。看來，無論是分散式還是集中式各大品牌運營商都在原有業(yè)態(tài)的基礎上逐漸將觸角伸到新的領域，究竟最后花落誰家，筆者和大家一起拭目以待。
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