理性抄底還是虛火過剩
廣渠路15號，這一幾經起落的北京“昔日地王”再度披上了光環。6月30日下午，北京市國土資源局二層交易大廳，包括萬科、保利地產、SOHO中國、遠洋地產在內的11家房企齊聚于此，參加了該宗地塊的最后競價。
經過97輪的激烈角逐，廣渠路15號地最終以40.6億元的天價被橫空出世的“黑馬”——中化方興投資管理(北京)有限公司收入囊中，溢價率高達146.51%。在扣除1.5萬平方米的廉租房后，樓面地價達到15313.7元/平方米。這一有著央企背景的公司，成為了北京樓市成交總價和樓面單價的雙重“地王”。目前，該區域內樓盤的銷售均價在18000元/平方米左右。
6月下旬，北京市有一批房地產開發用地進入集中競拍階段，地產商之間的“奪地大戰”隨之上演。包括通州九棵樹地塊、朝陽奧運村鄉地塊、廣渠路15號等在內的熱門地塊，均不斷刷新“地王”紀錄。
“我們參加了奧運村鄉地塊和廣渠路15號地塊的現場競價，但還沒來得及舉牌，報價就已超過我們預期的上限了。”金融街(000402)一位高管人士對中國證券報記者坦言。
一位資深地產人士指出，近三年來，北京市一直堅持偏緊的土地供應政策，有效開發的土地并不充足;但另一方面，旺盛的市場需求吸引了全國地產商競相進入。今年以來，寬松的貨幣政策又使得不少地產商、尤其是具有央企背景的地產商手持大量貨幣資金，導致動輒幾十億拿地的現象屢見不鮮。目前北京房地產市場的熱度，已超過2007年的頂峰。
央企資金“泛濫”
6月26日，央企“黑馬”成都中澤置業19.6億元奪得北京“奧運村鄉地塊”，創造了北京單價最高的地王，樓面地價達15217元/平方米。時隔四天后，廣渠路15號再度上演“地王爭奪戰”，結果又是一家央企成就了北京的新地王。
知情人士透露，中化方興投資的實際控制人就是中化集團。而這家央企目前正在整合旗下的地產業務。
“我們的底線是33億，最后拍到40億以上，真的沒有想到。”SOHO中國董事長潘石屹在競價結束后對中國證券報記者表示。
資料顯示，北京近期出讓土地均在眾多開發商的“虎視”中以高溢價成交。繼5月21日廣渠門外10號地以10.22億元、樓面均價15140.74元/平方米、溢價率高達241.52%的“天價”成交后，6月25日通州區九棵樹大街居住項目以17.4億元、樓面均價6264.58元/平方米、溢價率122.9%成交。6月26日朝陽區奧運村鄉一地塊更是以19.6億元、樓面均價13171.23元/平方米、溢價率124.32%的價格，再次點燃土地市場激情。
而這一切，源于信貸寬松后，部分房地產企業資金十分充裕。
“今年以來，信貸十分寬松，而銀行放貸往往向大型企業傾斜，因此不少央企手中聚集了大量的財務資源。在制造業盈利能力尚未走出低谷的背景下，這些資金流入房地產開發領域的可能性很大。”中糧內部一位研究人員坦言。
天鴻地產一位高管指出，“在北京，擁有百億以上資金的開發企業十分普遍。現在，即使一線開發商也不能保證能拿到看中的土地。很多地塊，都是被那些并不知名的企業拿下，而這些企業的背景都很深。”近期頻繁活躍于北京土地市場的中國電子便是一例。
按照慣例，土地競拍一般由母公司設立項目公司或以子公司的名義去執行。競得奧運村鄉地塊的成都中澤置業，便是中國電子產業開發公司下屬子公司，而后者則是中國電子信息產業集團全資公司。資料顯示，中國電子信息產業集團是國有獨資特大型企業，擁有61家二級公司，13家控股上市公司。
優質土地不足
中國證券報記者根據官方公布的數據統計，2007年至今北京市通過“招拍掛”出讓的住宅及商業用地面積總計2260.72萬平方米，規劃建筑面積達到2985.6萬平方米。而根據北京市統計局數據，從2007年至2009年5月，全市商品房銷售面積累計已經達到4257.42萬平方米，住宅銷售面積累計達到3404.44萬平方米。據此計算，從2007年至今，商品房的供需缺口高達1271.82萬平方米，其中2007年和2008年商品房的供需缺口為年均549.71萬平方米。可以看出，土地供應明顯不足。
“近三年來，北京市招拍掛土地的規劃建筑體量，與商品房年均銷售量相比明顯偏少。今年以來，城區四環內地塊的供應量，已經降至個位數。”銀河證券一位分析師對中國證券報記者表示。
今年上半年，北京市商品房銷售迅速放量，連續數月創歷史新高，使得京城地產商的庫存房源大幅下降。北京市房地產交易管理網的最新數據顯示，截至6月28日，北京市可售期房住宅75111套，面積964.82萬平方米;與今年初相比，分別下降31.3%和28.9%。其中，東城、西城、崇文、宣武四區的可售期房住宅合計僅為5200余套。以1000余個在售項目計算，北京平均每個項目的期房住宅存量僅70余套。“供不應求”的故事又開始蔓延。
從年初至今，北京城八區僅推出12塊住宅及商業用地，土地面積共計37.80萬平方米，同比下降70.36%;規劃建筑面積66.63萬平方米，同比下降60.73%。
“今年下半年，北京四環內基本沒有住宅用地供應，開發商盡力拿地、同時控制銷售節奏也就順理成章了。”昨日，參與廣渠路15號地現場競價的一位地產公司高管告訴中國證券報記者。
業內人士對此表示了極大的擔憂。“土地供需缺口不斷擴大，將導致未來商品房有效供給下降，加劇市場供求矛盾。”
漲價預期日盛
近三年來，直接影響到北京商品房價格走勢的招拍掛土地，其整體溢價率變化明顯。根據北京市土地整理儲備中心的數據統計，2006年北京市商品房土地成交價格的溢價率為16.92%。在瘋狂的2007年，溢價率達到72.64%，2008年為41.29%，2009年至今溢價率為29.02%。
面包和面粉開始比著漲價，正在加劇市場泡沫膨脹的風險。受地價上漲影響，6月份，北京開發商捂盤之風又起，不少原定于6月份開盤的項目紛紛推遲入市時間。
原本應于5月20日開盤的位于東北三環的某樓盤，實際開盤日期就比規定晚了整整一個月。而根據有關調查，這種推遲開盤的現象并不少見。部分樓盤不僅未按政策規定在取得預售許可證后3天內開盤銷售，而且用先收取“誠意金”的方式確定潛在客戶數量。到真正開盤時只銷售預定數量的一半，并通過不斷提高售價造成樓盤熱賣的景象。
業內人士透露，一些樓盤每次只拿出幾個單元來賣，通過這種捂盤的手段一來可以起到漲價的目的，二來還能調動購房者的購買熱情。
萬科總裁郁亮日前在參加由中國證券報主辦的“2008年度金牛百強上市公司高峰論壇時表示，“北京土地競買我們也參與，但萬科沒有志在必得的地。目前市場確實應該說出乎所有人意料，反轉速度比較快，這反而令我們警惕。”郁亮認為，房價應和居民收入水平相匹配。如果長期脫離老百姓實際收入水平的話，房價一定不可支撐。房地產市場和不可能僅靠投資來維系。
不過，也有開發商認為，近期土地市場的火爆主要集中于部分熱點區域，整體而言，市場還處于復蘇階段。首創集團總經理劉曉光表示，該公司也正在尋找好的地塊，比如核心城市的核心地段。總體而言，現在土地的價位還處于低位，地王是個別現象。
設為首頁 
