簽訂購房合同中的注意事項
簽訂購房合同，是所有環節中最重要的一環，購房者的權利義務盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發商的承諾進行比較，把沒有在合同書上體現的要求以補充條款的形式確定下來。
弄清楚合同中的當事人
在新房買賣過程中合同簽署涉及兩個當事方：一為購房者，一個是開發商。
購房者，即購房合同中的“買受人”，他將要成為房屋產權證上記載的所有人；需要支付房款；一旦違反合同約定，承擔違約責任。
如何簽訂購房合同
在簽訂購房合同時，因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行咨詢。樂居工作室就合同主要條款說明如下：
(1) 關于房屋面積方面的條款
按套內建筑面積計算房款，套內建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
(2) 關于價格、收費、付款額同的條款
價格條款應比較明確，應有細項約束開發商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
可注明在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數取回定金。
樂居工作室小貼士：建議購房者無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。
(3) 關于房屋質量的條款
購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。
誤區：有些購房者認為，商品房竣工后已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題；而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實并非如此！
商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。至于《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關于房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。
牢記：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
(4) 關于售后物業管理的條款
這是購房者在簽合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。
在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，簽署相關協議，防止交房時物業公司變更物業費。
(5) 關于履行合同的期限和方法的條款
應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
(6) 關于產權登記的條款
由雙方依規定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。
樂居工作室小貼士：按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為20個工作日；北京剛剛規定把產權證辦理的時間縮短為10個工作日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。購房者應力爭在合同中，將辦理產權證的期限約定在國家規定的時間內。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產證有很大影響。
(7) 關于稅費負擔的條款
房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。
(8) 關于違約責任的條款
包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據我國《民法通則》第一百五十三條規定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災、戰爭等。依照此規定，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
樂居工作室小貼士小帖士：現在開發商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。
(9) 關于不可抗拒力
簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應約定一個告知期限。
出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批準文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。
牢記：進行網上簽約的時候，購房者要注意是房產狀態為可售時才可簽約；在完成網上簽約后，購房者一般可在次日查詢此房產是否備案。
各地的網上簽約程序會有不同。以北京為例，商品房預售合同網上簽約的程序：
1、房地產開發企業與買受人就可預售的房屋協商擬訂商品房預售合同的相關條款；
2、經雙方當事人確認后，通過管理系統在線填寫商品房預售合同的內容，買受人自行設置查詢密碼，網上提交后，系統自動生成合同編號；
3、房地產開發企業從網上正式打印商品房預售合同，同時在管理系統聯機備案，并下載打印商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書；
4、樓盤表標識公示，即商品房樓盤表內及時標明該單元(套)商品房已預售。
更多關于網簽的資訊，購房者可登陸當地的房地產交易管理網站查詢。(見附錄一)
樂居房博士Q&A
Q：怎樣審看商品房銷售許可證？
A：商品房銷售許可證對買房人來說非常重要。因為您買的房子是否合法，關鍵看其是否有商品房銷售許可證，一個項目只要有了此證，就說明其他手續均已齊備。買房人在售樓處看到的一[FS:Page]般是商品房銷售許可證的復印件。這里面名堂挺多，您一定要仔細審看。在商品房銷售許可證中，主要標明了證號、售房單位、項目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發證機關、有效期限等內容。
看售房單位這個欄目時，主要摸清現在接觸的售樓機構是否是合法的銷售主體。一般售樓機構有兩類：一類是開發商自身的一個下屬部門；一類是開發商委托的銷售代表。如是后者，應當要求其提供明確的委托書來證明其身份和權限。
看項目名稱這個欄目時要注意，因為一個項目在開發過程中會有很多名字，起施工號、正式地名，有時出于銷售原因還起個別號。置業者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。
用途這個欄目實際決定了物業類型。從開發商角度看，決定了項目土地出讓金按哪類物業交，土地使用年限如何定。從購房者角度看，直接影響了將來物業的收費標準的允許范圍，比如是普通住宅就不能按公寓收費。
銷售范圍是最核心的問題。一個項目的銷售許可證既可以按樓座發，也可以根據物業的具體情況按樓層發。同一項目的不同樓座辦證雖有先后之別，但萬一買的樓座用的是鄰居的許可證，至少有兩三年您心里有點不踏實吧！
此外，發證機關及其公章必須清楚，必須是有權機構；而且許可證本身的年限也是個需要留心的地方。
Q：如何理解因為出賣人(開發商)的原因至使買受人不能按期辦證?
A：只要開發商應盡辦證義務而未盡，開發商即應承擔違約責任，但對政府行政行為等所造成的原因，卻不能一概認定為是開發商的原因，由開發商承擔責任。以下幾種情況就不能認定為開發商的責任：
(1)政府行政行為所造成的第三人原因。由于權屬登記相關法律規定滯后，政府相關權屬登記管理制度長期相對不規范，造成提供了相關資料，卻因政府行政行為至使辦理房產證的時間過長。
(2)不可抗力原因。審判實踐中對不可抗力原因的理解在于：一是原因系非開發商所能預見、避免或克服的；二是該不可抗力原因對于開發商履約已造成實質上的影響，即存在導致開發商無法履行辦證義務的因果關系。
(3)買受人原因。當買受人存在不按約交付房款、拒不履行相應辦證義務時，根據合同法關于不安抗辯權及同時履行抗辯權行使等之規定，開發商逾期辦證具有相應的免責事由。
Q：如果開發商交房的時候，沒有達到樓書中所說的標準，購房者如何索賠？
A：建議在簽訂購房合同時，把樓書中有的一些條款，盡量簽在合同里，因為合同是對雙方權利義務的明確約定，如果達不到規定，您將來要求賠償會比較容易操作。對于樓書或者廣告，在合同里沒有，將來如果達到標準，將來索賠會比較困難，如果去舉報，工商部門也會處理，但是個人要想得到賠償，操作起來可能也會比較困難，對于樓書中的一些說明，比如說會所、綠化等，能夠寫到合同中，要盡量的要求開發商在合同中盡量進行明確的承諾。
Q：房屋所有權指的是房屋那幾種權利？
A: 王大媽二十幾年前就住到了廣安門大街的小四合院內，這些年隨著兒女的長大，人口的增多，她在自家小屋旁邊私自搭建了幾間平房。現在要拆遷了，王大媽十分高興，因為她家房占面積多，拆遷款也就多。到了正式丈量的時候，工作人員要求王大媽出示她的房產證，而王大媽只能拿出原來那幾間房子的房產證，而自己私自搭建的卻沒有房產證，所以她的拆遷補償只能按有房產證的那幾間計算。根據拆遷法規，私搭亂建的都不能做為補償的根據。
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