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　　隨著物權(quán)法草案向社會(huì)廣泛征求意見，物業(yè)管理再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　物業(yè)管理的問題又集中在業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛上。一方面，業(yè)主嫌物業(yè)管得不好拒絕交費(fèi)，一方面，物業(yè)管理公司收費(fèi)困難，日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以承受。

　　四成業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)

　　根據(jù)一項(xiàng)抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：本市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為約65%。收費(fèi)不透明、超標(biāo)亂收費(fèi)、服務(wù)與收費(fèi)不符，是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的原因之一。有專家指出，一般來說，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80%，物業(yè)公司將難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。也就是說，目前本市約有一半的商品房小區(qū)物業(yè)管理舉步維艱。

　　由此，雙方矛盾不斷升級(jí)，往往出現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主對(duì)峙的局面。

　　物業(yè)與業(yè)主對(duì)峙升級(jí)

　　7月18日，紫竹橋旁某公寓就出現(xiàn)了物業(yè)公司與業(yè)主對(duì)峙的局面。本來，這一天是該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求原物業(yè)公司與新物業(yè)公司交接的日子，但原物業(yè)方認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的解聘行為不符合法律規(guī)定，交接沒有成功。

　　業(yè)主委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)委會(huì)的成立完全依照法律程序，并已在管理部門登記備案，招標(biāo)過程也是依法公開進(jìn)行的。據(jù)業(yè)委會(huì)反映，因?yàn)樾^(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量一直令人頭疼，小區(qū)業(yè)主才決定新聘物業(yè)。

　　物業(yè)管理方認(rèn)為：業(yè)委會(huì)的解聘過程并不合法，業(yè)委會(huì)主任兩年沒有交供暖費(fèi)，物業(yè)對(duì)他予以起訴，并已勝訴。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，欠費(fèi)業(yè)主不能擔(dān)任業(yè)委會(huì)工作。解聘工作并非廣大業(yè)主要求，類似這種情況北京還有很多。

　　物權(quán)法肯定業(yè)主管理權(quán)

　　這也是很多人對(duì)正在征求意見的物權(quán)法充滿期待的重要原因，因?yàn)椋餀?quán)法草案對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出專章規(guī)定。草案規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。還包括將清晰界定房屋所有者(業(yè)主)權(quán)利，首次用法律的形式肯定業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)的管理權(quán)。

　　居民小區(qū)共有部分因權(quán)利歸屬不明，經(jīng)常引發(fā)使用糾紛。在很多城市，這已成為業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)公司之間的矛盾根源。為了更好地維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，減少業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的糾紛，物權(quán)法草案對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出規(guī)定。

　　住宅變商鋪須全體業(yè)主表決

　　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。專家認(rèn)為，這一規(guī)定將有利于解決業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾，減少物業(yè)糾紛。

　　草案同時(shí)規(guī)定，業(yè)主可依法共同決定選舉和更換業(yè)主委員會(huì)，選聘和解聘物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人等。將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

　　本版撰文信報(bào)記者鄒玉瑞

　　拒交物業(yè)費(fèi)法律不允許

　　解決物業(yè)服務(wù)問題有多種正當(dāng)途徑

　　交物業(yè)費(fèi)是法定義務(wù)

　　讀者咨詢：我是某住宅小區(qū)業(yè)主，剛?cè)胱≡撔^(qū)時(shí)，物業(yè)管理公司的服務(wù)尚可，但近來管理服務(wù)越來越差。請(qǐng)問：物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不好，業(yè)主是否可拒交物業(yè)費(fèi)?

　　點(diǎn)評(píng)：近來辦理物業(yè)管理糾紛方面的案子，發(fā)現(xiàn)讀者反映上述的問題較普遍，一些小區(qū)的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司在服務(wù)方面存在的問題，通常采用拒絕交納物業(yè)費(fèi)的辦法試圖加以解決，結(jié)果往往事與愿違，有時(shí)致使事態(tài)進(jìn)一步惡化。遇到這樣的問題該怎么辦呢?想必讀者一定知道《物業(yè)管理?xiàng)l例》。《條例》中明確規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定在享有物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行按照合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，可見業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是一項(xiàng)法定的義務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司開展服務(wù)需要有一定的資金保證，其資金的主要來源是業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主如不能按時(shí)交納，必定造成物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)不足，導(dǎo)致其無法更好地開展服務(wù)，造成服務(wù)質(zhì)量的下降。

　　或許有的業(yè)主會(huì)說，是物業(yè)公司服務(wù)不好，我們才不交費(fèi)的。是呀，小區(qū)里居住著成百上千或成千上萬(wàn)的業(yè)主，物業(yè)公司的服務(wù)不一定會(huì)使每位業(yè)主都滿意，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)有意見也是正常，但通過拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)最終解決問題嗎?肯定不會(huì)。解決問題的關(guān)鍵是，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過正常的途徑，如向物業(yè)管理公司反映，通過協(xié)商解決;也可向業(yè)主委員會(huì)反映，通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司溝通加以解決;必要時(shí)也可向物業(yè)行政主管部門投訴。如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量確實(shí)差而通過上述途徑不能解決，業(yè)主還可以通過業(yè)主大會(huì)決定解聘服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司，選聘新的公司。當(dāng)然，業(yè)主與物業(yè)公司之間通過物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用有約定的，應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同的約定處理，合同約定物業(yè)公司達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主可以不交服務(wù)費(fèi)用的應(yīng)當(dāng)依照約定處理。

　　物業(yè)用房歸業(yè)主共有

　　讀者咨詢：我是某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員，因該小區(qū)開發(fā)商所屬物業(yè)管理公司前期物業(yè)管理服務(wù)不好，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定解聘該公司另行選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。但被解聘的公司卻占據(jù)著原物業(yè)管理用房，稱該房產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位所有。問：物業(yè)管理用房究竟應(yīng)由誰(shuí)提供，產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)?

　　點(diǎn)評(píng)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第30條明確規(guī)定：“建筑單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”依據(jù)上述規(guī)定，建設(shè)單位在開發(fā)的區(qū)域內(nèi)為物業(yè)管理企業(yè)配置物業(yè)管理用房是其法定的義務(wù)。物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第38條的規(guī)定屬于業(yè)主，不屬于物業(yè)管理企業(yè)，也不屬于用房的建設(shè)單位：讀者咨詢中稱，被解聘的物業(yè)管理公司說物業(yè)管理用房屬原建設(shè)單位沒有法律依據(jù)，其占據(jù)著該用房更沒道理。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條、第39條還規(guī)定，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，即便簽有合同并約定期限，哪怕期限未滿，業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)當(dāng)及時(shí)將物業(yè)管理用房與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料一并交還業(yè)主委員會(huì)。對(duì)未履行上述法定義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)可與其協(xié)商，協(xié)商不成的也可通過訴訟解決。

　　 房東應(yīng)交物業(yè)費(fèi)

　　 讀者咨詢：我是某住宅小區(qū)業(yè)主，半年前將小區(qū)的房屋出租他人。近日，該小區(qū)物業(yè)管理公司找到我，以承租人未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由要求我交納。問：房屋出租后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)交?

　　 點(diǎn)評(píng)：業(yè)主將自己的房屋出租他人，是否還應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?《物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條第一款規(guī)定得非常明確，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。依據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主不得以不在出租房屋小區(qū)居住、未接受物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納該費(fèi)用。

　　 讀者咨詢中未提到業(yè)主出租房屋是否與承租人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用做出約定，如果有約定的話，應(yīng)依照約定，就是說合同中約定誰(shuí)交就由誰(shuí)交，但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中做出約定的雙方，不能以此對(duì)抗物業(yè)管理企業(yè)。必須指出的是，如果合同中約定由承租人交納，但承祖人未能交納，作為承擔(dān)連帶交納責(zé)任的業(yè)主