一直以來，物業管理問題都是消費者關注的熱點，3-15前，針對消費者普遍關心的物業管理問題，記者采訪了市物業辦、市物業管理協會和有關法律工作者，為大家詳細解讀如何維護自己在物業管理方面的權利。
澄清誤區，依法理性維權
物業行業作為新興的服務行業許多情況還不為大家所了解，廣大業主在維權過程中存在許多誤區，走了許多彎路，據市物業辦調查了解，業主在維權過程中主要存在以下幾個誤區：
用“想當然”的標準衡量物業服務是否到位
不少業主認為物業服務企業是廣大業主雇來的“保姆”，在小區日常的物業管理服務中，更是以“想當然”的高標準來衡量物業服務企業提供的服務是否到位，甚至有些業主將開發商遺留的一些問題也歸罪于物業服務企業。
其實，業主與物業服務企業之間是平等的民事主體，是基于物業服務合同形成的服務和被服務的關系。合同約定的服務內容、服務標準是物業服務企業應當承擔的責任，除此之外，不能把不是物業服務企業的責任強加于物業服務企業，比如開發商的工程質量問題，開發商在保修期內的維修責任問題，開發商的虛假廣告、承諾問題，水、電、燃氣等有關專業服務部門的服務問題，鄰里糾紛調解問題等等。因此，只有定位正確，才能依法理性處理好雙方關系。
另外，評判物業服務企業日常服務是否到位的唯一依據應該是雙方的合同約定，物業服務企業應按照合同約定的服務內容、服務標準為業主提供質價相符的服務，業主也應該按照合同約定的內容和標準來衡量企業服務是否到位，并自覺按時交納物業費。比如合同中約定物業服務企業對樓道衛生每天清掃一次、對樓梯扶手每周擦拭一次、對樓道玻璃每兩個月擦拭一次，對生活垃圾每天清運一次，只要物業服務企業按照約定完成以上工作并保證質量，服務就是到位的。
同時，物業服務企業為業主提供的服務不是一對一的服務，而是一對多個業主的公共服務，衡量服務是否到位要看大多數業主的滿意度，比如一個單元里有12戶業主，其中有11戶對樓道衛生的清掃是滿意的，那么物業服務企業的服務應該說是到位的。
維護小區治安完全是物業服務企業的責任
常常聽到有業主反映小區出現丟失自行車現象是物業服務企業未盡職責造成的，并因此拒交物業費。對此，相關律師表示，認為維護小區治安完全是物業服務企業的責任是一種認識誤區。
律師表示，通俗地講，預防和打擊社會治安犯罪是公安機關的職責之一;物業服務企業在做好維護物業管理區域內的社會治安防范工作方面與業主大會、業主委員會、居民委員會、公安機關之間是協助關系。因此，小區內的治安環境應該是由以上各方共同來維護的，物業服務企業只是起到一個協助的作用。
同時，律師提醒廣大業主，衡量物業服務企業是否對業主個人財產丟失負有責任應從兩個方面考慮：一是看物業服務合同是否約定了對個人財產有保管責任。如果合同中沒有約定物業服務企業對業主個人財產負有看管的責任，那么，業主不能超出合同約定范圍去要求企業承擔相應的責任;二是看物業服務企業是否按照合同約定履行了相應的職責。比如：是否落實機動車輛出入小區驗證換證制度、日常巡視制度是否落實等。
管理規約是物業服務企業用以約束業主的
不少業主在制定和遵守管理規約方面存在著認識誤區。有些業主錯誤地認為管理規約是物業服務企業制定的，用以約束業主，在遵守上存在對立情緒;有些業主對管理規約的重要性認識不足，對制定和修改管理規約的參與意識不強;還有的業主遵守管理規約的意識淡薄。
市物業辦相關負責人表示，全體業主在委托物業服務企業進行專業服務的同時，也存在業主自我管理的問題，那么，根據自我管理的實際需要，全體業主需共同制定一個管理規定來實現自我約束、自我管理。國務院《物業管理條例》第17條規定：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。可見，管理規約并不是物業服務企業制定用以約束業主的，而是全體業主共同制定的，是業主實行自治管理過程中一項很重要的工作。
物業維權，三種途徑可選
依據新修訂的《天津市物業管理條例》第67條和第68條的規定，解決物業管理方面的矛盾糾紛，制止各種違規行為，可采取以下三種途徑：
第一，向房屋所在地的物業管理行政主管部門，具體來說就是各區縣的物業管理辦公室反映。一般來說，各區縣物業辦在區縣房管局辦公。
第二，向房屋所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府反映。
第三，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
難點問題，亟待合力解決
物業管理小區中許多矛盾表現為物業管理問題，實質上，是一系列社會問題的綜合，要想徹底解決必須業主、物業企業、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、相關行政主管部門共同努力。這一系列問題中，尤以車位問題和業主委員會選舉問題最為突出。
車位問題：由于近年來私家車發展速度始料未及，車多位少矛盾非常突出，目前已經成為本市很多住宅小區物業管理的難點。“我是小區業主，我的私家車就必須有地方擱，不讓我車進小區就找物業公司……”持有類似想法的業主不在少數。可物業公司是業主請來的管家，讓管家去解決這一問題確實有點巧婦難為無米之炊。
針對這一問題，市物業辦相關負責人表示，化解這一問題需要做到：第一，各區縣物業辦指導物業企業在經業主大會授權的基礎上，完善相關管理制度，并引導物業企業與業主委員會加強宣傳，動員廣大業主自覺遵守相關管理制度，共同維護住宅物業小區內的停車秩序。第二，規劃管理部門從發展的角度考慮車位規劃設計問題，適當調整規劃建設車位比例和建設形式，避免“車多位少”矛盾的進一步擴大。第三，公安、交通、綜合執法、街道辦事處以及社區居委會合力推動，在小區周邊合理劃定停車位，推動物業小區停車難問題的解決。
也就是說，車位問題的解決需要業主、物業企業、行政主管部門、街道、居委會的共同努力。
業主委員會選舉問題：這一問題的產生有兩個主要原因：一是業主參與度不夠。業主委員會是由業主集體選舉而出，因此業主的主動參與意識決定了業主大會能否成立、業主委員會能否順利選舉產生。據記者調查發現，只有30%的業主表示愿意參與到業主大會的前期籌備中。這也就說明，目前業主參與成立業主大會籌備的熱情度不高，特別是那些物業服務比較好的小區，業主自發成立業主大會的意識更是不強。此外，已成立業主大會的小區，特別是年頭較長的小區，業主委員會成員主要以離退休人員為主，年輕人由于工作忙很少參與其中。而對于主要是年輕人居住的新建小區來說，參與度低確實是個問題。解決這一問題，需要小區全體業主切實提高物權意識、自律意識，自覺參與到小區的管理和建設當中。
二是籌備工作水平有待提高。在新《條例》出臺前，召集工作由物業企業承擔，但由于種種原因，物業企業在召集的積極性和組織水平上都存在一定問題。為解決這一問題，新《條例》將召集的職責賦予了街道辦事處和鄉鎮人民政府，第14條規定，“符合成立業主大會條件的，業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民
設為首頁 
