國家統計局日前公布了《2009年1-3月全國房地產市場運行情況》。與去年第4季度蕭條境況不同,全國商品房今年首季銷售顯示轉好勢頭:全國商品房銷售額5059億元,同比增長23.1%;銷售面積11309萬平方米,同比增長8.2%。其中,東部地區商品房銷售面積和銷售額增速分別達到12.8%和29.1%,仍是拉動商品房銷售的主力。全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%,降幅比2月擴大0.1個百分點,環比上漲0.2%,這是自去年7月以來的首次回升。雖然反映整個市場運行狀況的“全國房地產開發景氣指數”繼續下滑,達到94.74,但降幅已較2月大幅收窄。
從以上成交放量、價格止跌的趨勢看,房地產市場的底部有可能正在形成。這是房地產信貸政策松綁、企業自身資金壓力減緩以及住房需求釋放的綜合結果。
年初以來,我國信貸投放節節加速,中長期貸款快速增長,票據融資量放大,而中長期貸款除流向中央政府和地方政府配套設施項目之外,還有一部分流入房地產市場。據我們在基層銀行的調研,部分地產開發商將期限短的開發貸款展期或續約,將期限拉長;還有一些房地產開發商則以樓盤為抵押從銀行獲得長期貸款,這都使開發商獲得了一定的資金支撐。此外,開發商還靈敏地感覺到資本市場對再融資開閘的細微動靜,幾乎所有上市大開發商都積極籌備在資本市場再融資,這對于市場回暖有很大的促進作用。
政府的支持固然重要,但是,在市場低迷的情況下,如何釋放購買者的潛在需求并向其提供優質優價的住房,仍是房地產企業必須應對市場的關鍵。在本輪樓市調整中,房價逐漸走低使自住剛性需求增加,促使近期交易量回暖;與此同時,國家明確提出鼓勵改善性購房,并通過降低交易稅費等政策刺激改善性戶型的成交,這使得潛力巨大的改善型需求也開始釋放。
從短期來看,信貸支撐、消費信心以及房市供求的變化都使樓市回暖的可能性進一步增加。但長期看來,目前的反彈尚不具備可持續性,且國內外宏觀經濟的不確定性使得房地產市場的未來走勢更加難以準確把握。因此,“小陽春”行情要迎來“艷陽天”,仍需要多方合力。
首先,政府應努力引導房價合理回歸。更確切地說,房地產市場未來應該步入一個“平民化時代”。這就要求政府充分利用政策性住房調劑住房的市場價位。保障性住房和限價房等政策性住房的大量入市,固然會分流商品房的市場份額,但同時也會對房價尤其是中高端商品房價格起到平衡、穩定作用,從而引導開發商開發中低價商品房,以促進整體房產價格的合理回歸。
其次,房企應努力挖掘改善性居住需求。一個健全的房地產市場應由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐,單獨依靠某一方面的需求是難以持續的。從長期來看,剛性需求進一步構成市場轉變推力的能力會越來越小,而中產階層的改善性需求將是住房消費的主力。要活躍房地產業,就需要改善性需求的進一步釋放。日前出臺的“房貸新政”將“改善型住房”從二次置業中剝離出來,與“投資性需求”加以區別對待,已表明政府對這部分需求的支持和重視。因此,房地產市場能否真正回暖也將取決于未來改善型需求的釋放程度。房地產企業應該看到這種趨勢,根據市場和需求變化,主動采取措施,如適度加大地段、環境、戶型等方面更為優越住宅的開發比例,在樓市境況尚未明朗化的情況下爭取更多的有利形勢。
為了實現“保增長”的經濟目標,在“國九條”、“金融30條”等政策推出的基礎之上,中央仍會繼續采取全面的政策支持房地產回暖,力求保障民生與樓市發展的統一協調。這就要求銀行繼續支持房地產開發企業合理的融資需求,合理加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度,并對有實力有信譽的房地產開發企業的兼并重組提供融資支持和相關金融服務。
政府希望有一個健康、穩健發展的中國房地產市場,開發商期待一個健康公平的競爭環境,而老百姓盼的是有自身能負擔得起的房子,這三者其實并不矛盾。只要能協調好居民、政府和房產開發商的利益,讓房價與居民購買力“漸行漸近”,應該能達到 “三贏”。
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