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　　面對(duì)2008年底的一系列利好政策,深圳二手房市場(chǎng)在第一時(shí)間做出回應(yīng)。來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,深圳二手房成交量在最后兩個(gè)月連續(xù)飆升,營(yíng)業(yè)稅減免政策落地深圳后日均成交已翻番,二手房市場(chǎng)已現(xiàn)暖意。但從當(dāng)下一二手成交面積1.4:1的比例來(lái)看,兩者的拉鋸戰(zhàn)中一手房仍占上風(fēng)。

　　最后一個(gè)月成交達(dá)全年最高

　　剛過(guò)去的2008年12月,深圳的大小地產(chǎn)中介都能感覺(jué)到暖意。記者從美聯(lián)、港置等多家中介拿到的數(shù)據(jù)顯示,12月份深圳二手房成交達(dá)到2008年全年的最高峰,一共成交4843套二手房,成交面積達(dá)到52.4萬(wàn)平方米,環(huán)比11月增加26%.而11月因?yàn)槠醵悳p免、利率7折等諸多利好因素出臺(tái),成交已比10月份有明顯好轉(zhuǎn)。

　　“從10月份開(kāi)始成交就有暖意,12月份最明顯,客戶(hù)看房、成交量都有大增,可免營(yíng)業(yè)稅的小戶(hù)型單位最受歡迎。”美聯(lián)物業(yè)南山區(qū)總監(jiān)孟詳義說(shuō)。

　　龍崗區(qū)放盤(pán)量在全市居首

　　成交明顯放大,放盤(pán)量的增幅也同樣顯著。中原、世華、美聯(lián)、港置等中介的多個(gè)區(qū)域負(fù)責(zé)人均表示,剛過(guò)去的2008年,地鋪收到的放盤(pán)委托明顯更多。來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2007年放盤(pán)量約為1572.7萬(wàn)平方米,而2008年為2297.96萬(wàn)平方米,增幅約為46%.“3月份放盤(pán)量是全年最高,10月份貸款優(yōu)惠政策推出刺激業(yè)主放售,又形成一個(gè)小高潮。從區(qū)域狀況來(lái)看,龍崗區(qū)的放盤(pán)量最大,在大多數(shù)月份都領(lǐng)先于其余各區(qū),南山、福田、羅湖的放盤(pán)量緊隨其后。新增面積多、價(jià)格低廉、成交活躍,是龍崗區(qū)放盤(pán)量較大的主要原因。”中原地產(chǎn)研究人士指出。

　　二手“風(fēng)頭”仍不敵一手

　　雖然市場(chǎng)成交量、放盤(pán)量都明顯大增,但跟一手房相比仍有差距。記者整理早前發(fā)布資料發(fā)現(xiàn),高峰時(shí)期深圳一二手房成交之比曾高達(dá)1:1.86,而現(xiàn)在的比例約為1.4:1,可見(jiàn)此前二手的成交優(yōu)勢(shì)已被反轉(zhuǎn)。事實(shí)上,綜合各家中介發(fā)布數(shù)據(jù)可見(jiàn),一二手成交面積自2008年下半年開(kāi)始接近,近幾個(gè)月則出現(xiàn)一手房成交反超跡象,接連兩個(gè)月一二手之比都在1.4:1左右。

　　“二手房成交近期確實(shí)回暖,但由于二手市場(chǎng)上的賣(mài)方由成千上萬(wàn)個(gè)業(yè)主組成,不能像開(kāi)發(fā)商降價(jià)那樣步調(diào)、速度保持一致。未來(lái)二手房能否再反轉(zhuǎn),還要看開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作。”港置地產(chǎn)總經(jīng)理陳鵬說(shuō)。

　　原因透視

　　政策利好刺激成交放大

　　近幾個(gè)月,來(lái)自中央和地方的各項(xiàng)利好政策,被認(rèn)為是年底成交放大的最主要原因。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,政府明確態(tài)度的最大作用在于給予購(gòu)房者入市信心,其次才是獲得減免的稅費(fèi)。中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,政策頻出的第四季度也是全年二手房成交的最高峰,成交面積在全年度中占比超過(guò)30%.

　　“深圳樓市的剛性需求旺盛,但過(guò)去一段時(shí)間樓價(jià)持續(xù)下跌,政策不明朗買(mǎi)家自然不敢出手。而一系列利好政策出臺(tái),讓這部分買(mǎi)家壓抑了一年多的購(gòu)房需求集中釋放。另一個(gè)客觀原因是,國(guó)內(nèi)消費(fèi)者有節(jié)前置業(yè)的習(xí)慣,年底成交放大在情理之中。”陳鵬說(shuō)。

　　業(yè)主心態(tài)變化促放盤(pán)激增

　　跟高峰時(shí)期的捂盤(pán)惜售相比,現(xiàn)在的業(yè)主明顯“大方”很多,市場(chǎng)上因此涌現(xiàn)出大量房源。來(lái)自中介的數(shù)據(jù)顯示,2008年市場(chǎng)放盤(pán)量比2007年高出近50%.春節(jié)過(guò)后的3月份和利好政策頻出的10月份,市場(chǎng)放盤(pán)量出現(xiàn)兩個(gè)峰值。

　　中介人士認(rèn)為,放盤(pán)增加直接反映出業(yè)主心態(tài)變化,多數(shù)放盤(pán)業(yè)主對(duì)未來(lái)樓市走向信心不足,樓價(jià)持續(xù)下行令他們做出放盤(pán)決定。“有資金需求的業(yè)主需要通過(guò)賣(mài)樓套現(xiàn),擔(dān)心房?jī)r(jià)再縮水;有賣(mài)掉第一套房才能換房的業(yè)主,現(xiàn)在的樓價(jià)已到可接受范圍同時(shí)擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲。這兩類(lèi)業(yè)主放盤(pán)最為常見(jiàn)。”中原地產(chǎn)寶安中心區(qū)一分行經(jīng)理說(shuō)。

　　新房降價(jià)猛將二手房甩后

　　美聯(lián)物業(yè)南山區(qū)總監(jiān)孟詳義認(rèn)為,至少有兩個(gè)原因造成二手成交明顯弱于一手房。最主要原因即是一手開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)快而猛,價(jià)格優(yōu)勢(shì)使得更多在一二手房之間搖擺不定的買(mǎi)家傾向于一手房。其次,2007年二手房成交之所以能領(lǐng)先一手,存在機(jī)遇性和不可復(fù)制性。“當(dāng)時(shí)投資氛圍濃厚,而從短線投資角度看,二手房當(dāng)然是首選,因?yàn)樾路康馁I(mǎi)賣(mài)周期太長(zhǎng),一般都在一年以上。另開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)現(xiàn)象嚴(yán)重,開(kāi)盤(pán)售罄的多,很多市民都排不上號(hào),只能退而求其次買(mǎi)二手。現(xiàn)在投資性買(mǎi)家全線退場(chǎng),二手房吸引力自然不如之前。”孟詳義說(shuō)。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,近期頻吹的政策暖風(fēng)也讓部分業(yè)主對(duì)房產(chǎn)期望值更高,期待政府出臺(tái)更多政策令房?jī)r(jià)回暖,市場(chǎng)上因此出現(xiàn)“返價(jià)”現(xiàn)象,二手房成交存在阻力。據(jù)此,二手房成交要突破一手房再反轉(zhuǎn)有難度。

　　走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　春節(jié)后成交量要比現(xiàn)在還大

　　1月1日營(yíng)業(yè)稅“松綁”后深圳二手房成交量持續(xù)放大,據(jù)專(zhuān)家預(yù)計(jì),前期還在等待營(yíng)業(yè)稅消息的購(gòu)房者會(huì)逐步消化,預(yù)計(jì)在農(nóng)歷新年前成交量還會(huì)保持在較高水平。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為,農(nóng)歷新年成交量肯定會(huì)下來(lái),不過(guò)過(guò)了春節(jié)后成交量會(huì)比目前還要高,因?yàn)樗A(yù)計(jì)農(nóng)歷新年前國(guó)家的利好政策還會(huì)出臺(tái),政策效應(yīng)逐步消化會(huì)推高二手房成交,而這種情況會(huì)在第一季度持續(xù)。至于到了第二季度成交量能否維持高位,多個(gè)專(zhuān)家都表示很難預(yù)測(cè),因?yàn)榍岸螘r(shí)間已經(jīng)把2007、2008年積壓的自住消費(fèi)消化完了,后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力就要看中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)如何,畢竟經(jīng)濟(jì)是否能穩(wěn)步發(fā)展對(duì)于消費(fèi)者的收入水平、購(gòu)房信心等方面都影響較大。

　　2009年放盤(pán)量會(huì)有小幅回落

　　2008年的二手放盤(pán)量相比2007年要多出近五成,那在2009年放盤(pán)量是否還會(huì)持續(xù)放大?多個(gè)專(zhuān)家都認(rèn)為繼續(xù)增加的可能性并不大,因?yàn)樵?008年,那些受到資金壓力急于出貨的業(yè)主已經(jīng)基本都在2008年放盤(pán)出來(lái),在2009年放盤(pán)的就是剩余還沒(méi)有出貨的業(yè)主。再加上政策利好頻頻出臺(tái),讓不少業(yè)主看到了希望,轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期持有的業(yè)主會(huì)增多。

　　不過(guò)李耀智認(rèn)為,因?yàn)?009年還相繼有很多新盤(pán)入伙,這會(huì)增加一部分放盤(pán)量。再加上部分未解套投資客,在金融危機(jī)下為減少損失或者受到資金壓力仍然會(huì)積極放盤(pán),這兩部分將成為新增放盤(pán)量的來(lái)源。綜合來(lái)看,由于2008年達(dá)到了放盤(pán)的一個(gè)高峰水平,所以2009年很難有進(jìn)一步增長(zhǎng),同時(shí)政策刺激樓市讓迫切售出業(yè)主數(shù)量減少,預(yù)計(jì)2009年的放盤(pán)量會(huì)有小幅回落。

　　一二手成交面積反轉(zhuǎn)將緩和

　　2009年一二手成交面積會(huì)否延續(xù)年底的反轉(zhuǎn)局面,多個(gè)專(zhuān)家都表示很難預(yù)測(cè)。不過(guò)經(jīng)過(guò)了一年的房?jī)r(jià)下跌后,開(kāi)發(fā)商再大幅往下降價(jià)的可能性已經(jīng)比較小,所以想通過(guò)降價(jià)來(lái)刺激成交的計(jì)劃已經(jīng)越來(lái)越難實(shí)施。從另外一個(gè)角度看,目前國(guó)家對(duì)于二手房政策的放松、稅費(fèi)的減少,成交的刺激比較明顯,預(yù)計(jì)這種效應(yīng)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

　　李耀智說(shuō),現(xiàn)在已經(jīng)有部分開(kāi)發(fā)商看到很多樓盤(pán)在開(kāi)盤(pán)時(shí)都有四五成的成交率,于是又有提價(jià)的打算,畢竟以現(xiàn)在的價(jià)格賣(mài)出去已經(jīng)基本沒(méi)有利潤(rùn)或者是很少利潤(rùn),趁勢(shì)提價(jià)可以回收更多資金。據(jù)本報(bào)報(bào)道,寶安的泰華陽(yáng)光海已經(jīng)率先提價(jià)銷(xiāo)售一期保留物業(yè),這種提價(jià)會(huì)不會(huì)在全市蔓延還有待觀察,不過(guò)肯定的是,在理性置業(yè)的前提下,價(jià)格還是決定性的因素,開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度有限甚至提價(jià)、政策利好二手房,都將對(duì)一二手成交面積反轉(zhuǎn)有所緩和。

　　2008年刺激二手成交新政

　　●9月16日-10月30日,央行三次降息,個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)。

　　●10月27日,央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%.

　　●11月1日起,首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房的,契稅稅率從1.5%下調(diào)至1%.

　　●11月26日,央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)。

　　●12月17日,國(guó)務(wù)院宣布二手房營(yíng)業(yè)稅改革,個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上5年以?xún)?nèi)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,可免征營(yíng)業(yè)稅;該普通住房不足2年的,按照賣(mài)出價(jià)減去買(mǎi)入價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。