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　　北京中原三級市場研究部整理北京市房產(chǎn)管理交易網(wǎng)上存量房網(wǎng)上簽約數(shù)量的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月1-14日京城存量房網(wǎng)上簽約4990套，環(huán)比2008年最后14天(2008年12月18-31日)上漲95.46%。可謂是2009年京城樓市的開門紅，或許也是京城樓市回暖的開端。就此，我們采訪了北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍女士，就2009年北京二手房市場的發(fā)展走勢進行預(yù)測分析。

　　問題1. 2009年，會不會在特定的月份出現(xiàn)二手市場的低潮或者高潮?

　　宮萍：樓市交易持續(xù)時間較久的特性，也就決定了樓市不會在很短的時間內(nèi)出現(xiàn)交易的爆發(fā)。經(jīng)過08年9-12月的貸款利率大幅下調(diào)、住房交易稅費改革和09年1月存量房交易營業(yè)稅減免等促樓市復(fù)蘇政策的執(zhí)行，購房者的購房成本大幅降低，將促京城中高檔二手商品房的交易出現(xiàn)回暖，但由于金融危機的持續(xù)影響，消費者的觀望情緒仍將持續(xù)一段時間，因此二手房交易活躍度不會太高。預(yù)計09年全年二手房成交量達70000套，上半年成交量達到33000套左右。二手樓市從二季度開始出現(xiàn)交易回暖跡象。

　　同時，由于受到2008年一年的樓市低迷和金融危機的影響，樓市回暖僅意味著成交量的上漲，而由于業(yè)主信心不足，成交價格在上半年仍將持續(xù)探底。

　　問題2. 2009年的二手房價格會走向如何，如果有波動，幅度能有多大?

　　宮萍：我們中原預(yù)測2009的京城中高檔二手商品房價格將在目前的基礎(chǔ)上下浮近5個百分點后趨于穩(wěn)定，即由目前成交均價的13682元/㎡下浮至13000元/㎡左右后趨于穩(wěn)定，而這個下浮的時間將集中在2009年上半年。具體原因有如下幾面：

　　1)奧運會促京城樓市繁榮交易并未在2008年如愿上演，又遭受到金融危機的侵襲，業(yè)主的堅挺心態(tài)逐漸松動。京城中高檔二手商品房價格自2008年7月份開始回落，在2009年初春節(jié)前的傳統(tǒng)樓市清冷期將繼續(xù)走低。

　　2)雖然中國人民銀行在過去的兩個多月中連續(xù)四次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，并已低至2004年首次上調(diào)貸款利率時的水平，同時二手房交易稅費改革等政策陸續(xù)發(fā)布以促進京城樓市回暖，但由于房地產(chǎn)市場交易持續(xù)時間較久的特性，決定了京城樓市對于政策刺激作用的延后性，因此其成交量并不會在短期內(nèi)暴漲，故影響中高檔二手商品房的價格也將繼續(xù)回落。

　　3)由于2008年京城中高檔二手商品房的價格已經(jīng)持續(xù)走低近6個月，因此在2009年春節(jié)過后，消費者的觀望情緒仍將持續(xù)至2009年5-6月份。在此期間，中高檔二手商品房的價格將下浮5個百分點，達到2007年底的價格水平，其后趨穩(wěn)發(fā)展。

　　問題3. 相對價格的下浮，2009年的二手市場成交量會有什么樣的變化?

　　宮萍：2008奧運年的二手房成交量來在消費者的觀望情緒和金融危機的影響下，出現(xiàn)了近8年來的首次下降，比2007年下浮28.13%。但鑒于年末一系列政策出臺的影響，我預(yù)測2009年京城二手房成交量將接近70000套。具體原因分析如下：

　　1)2008年受奧運會和金融危機的影響，購房需求被極大的抑制。因此，住房需求旺盛的京城準(zhǔn)置業(yè)者將在2009年擇合適項目完成置業(yè)大計，將促2009年二手房成交量上漲。

　　2)2008年的二手房成交量已經(jīng)低于2005年京城二手房的成交量水平，這也是京城樓市2008年市場一輪自我調(diào)節(jié)的結(jié)束，同時年末應(yīng)對經(jīng)濟危機和樓市的疲軟，政府出臺了一系列降低貸款利率、二手房交易稅費改革等政策，積極的促樓市的回暖，這也將促2009年京城二手樓市的相對交易活躍。但由于金融危機的持續(xù)影響，消費者的觀望情緒仍將持續(xù)一段時間，因此成交量并不會大幅增加。

　　因此，中原預(yù)測2009年的北京二手房成交量將接近70000套。同時，北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年京城一二手成交量之比為3.92：1，2006年為3.31：1，2007年是1.33：1，2008年1-11月份京城一二手成交量呈現(xiàn)0.97：1的態(tài)勢。而由于金融危機的影響依然會持續(xù)一段時間，鑒于消費者購買期房的不確定性風(fēng)險的存在和位置偏遠的影響， 2009年二手房的成交量將繼續(xù)高于新建住宅的成交量。