發(fā)布時間:2009-1-19 18:20:23 來源:網(wǎng)絡來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
我們試圖通過政策演進的路線推演，來給出2009年置業(yè)、投資的信號：當政策底牌一一亮相，成交量逐漸回升的時候，瞅準合適的樓盤果斷出手，這樣的機會，2009年必然出現(xiàn)。
1月12日，在北京市兩會上，市長郭金龍針對房地產(chǎn)市場的核心問題，直言不諱——“你房價漲得太離奇,老百姓不喜歡你”。這樣明確、甚至有點嚴厲的官方表態(tài)，對很多正在煎熬中的開發(fā)商聽來，不啻電閃雷鳴。
在這之前，在政府“一定會保房地產(chǎn)”的理念支撐下，大多數(shù)京城開發(fā)商堅決不降價，捂著房子再撐一撐的心態(tài)昭然若揭，筆者接觸的諸多一線開發(fā)商都認為，樓市會在2009年的夏天重新回暖，到那個時候，賣個好點的價錢，一點問題沒有。
在這之后，這道最后的心理防線被一舉突破。結合住房部長姜偉新發(fā)表過的言論——“不許地方政府越權救市”，不僅對之前地方政府五花八門的救市政策全然否定，更徹底擊碎了房地產(chǎn)商的救市夢想;而南京市長在該市兩會上也發(fā)表了類似言論，這種高度統(tǒng)一的官方口徑，為2009年的樓市政策調控定了調子。
“不支持高房價”和“保房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位”兩位一體，并行不悖，這種嚴謹?shù)恼哌壿嫞瑢τ?009年的開發(fā)企業(yè)和個體置業(yè)者來說，都亟須深刻領會。當全盤復蘇成為泡影的時候，市場結構性調整帶來的機會，依然給“抄底樓市”提供了些許想象空間。
以北京為例，郭金龍市長明確表示：高端的住房太多,中端住房缺乏;要解決房地產(chǎn)低迷的問題,必須調整房產(chǎn)體系。副市長陳剛則直陳，北京最缺6000~8000元/平方米的中檔房，今年全市將重點建設6000~8000元/平方米的商品房，以滿足公務員、企事業(yè)單位等一般工薪階層需求，將來中端市場的分量要占房地產(chǎn)總量的60%~70%之間。
對于開發(fā)商來說，政策鼓勵的方向，就是投資調整的方向。這一點，以萬科為代表的一些大開發(fā)商心領神會，已經(jīng)提前布局。2008年北京銷售業(yè)績最好的地產(chǎn)商遠洋地產(chǎn)，就是抓住了中端需求，旗下遠洋?沁山水樓盤及時調整了定價策略，銷售成績一騎絕塵。
對于投資者來說，市場結構調整也同樣帶來新的財富機會。可以肯定的是，在資金壓力和市場需求變化的雙重作用下，今年一些原本定位高端的樓盤將放下身段，迎合主流中端人群來定價，這部分樓盤顯然具備長線持有的價值。
“2009抄底樓市”是不是一個偽命題?答案是否定的。事實上，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位迄今仍未動搖——這也是政府嚴催開發(fā)商降價的根本原因：只有成交量回暖，交易活躍，才能帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，達到拉動經(jīng)濟的最終目的。這種支柱地位，以及不動產(chǎn)價值在較長時間尺度上的保值增值能力，是2009年“抄底樓市”的底氣所在。
我們試圖通過政策演進的路線推演，來給出2009年置業(yè)、投資的信號：當政策底牌一一亮相，成交量逐漸回升的時候，瞅準合適的樓盤果斷出手，這樣的機會，2009年必然出現(xiàn)。
政策演進 勾勒抄底路徑
古希臘戲劇里，當劇情開始紛繁復雜、矛盾重重時，舞臺機關就會推出“解圍之神”，由神下達命令，解決矛盾。當下的樓市就如同陷入僵局的古希臘戲劇。不少開發(fā)商認為房價已經(jīng)見底，不愿再降;而購房者則覺得房價依然遠遠超過其承受范圍，開發(fā)商不動真格的，抄底就免談。如果沒有第三者的介入，似乎難以打破這一局面。而政府則被雙方期待扮演“解圍之神”的角色，出臺更具力度的政策，打破觀望困局。
在連續(xù)降息，降低印花稅、土地增值稅和契稅,減免營業(yè)稅，對二套房貸實現(xiàn)有限制“松綁”后，中央政府動用了不少“神力”，推動購房消費。但在一些開發(fā)商看來，這些還遠遠不夠，并未徹底取消限制消費的障礙，甚至不如上海、重慶等地方的“土政策”有力。
在1月6日舉行的財政部、住建部四部委聯(lián)合舉行的新聞發(fā)布會上,財政部稅政司副司長王曉華表示，如果2008年政策執(zhí)行得不好，可能會考慮是否有其他更好的政策措施。這一表態(tài)，為今年的樓市新政平添了可能，但對意欲抄底的置業(yè)者，每一次更大力度的政策出臺，都意味著更有力的抄底信號釋放。當政策底牌出盡的時候，也許就是成交量回升、價格止跌企穩(wěn)之日。
降息空間仍有百余基點
任志強指出，中國現(xiàn)有開復工商品房建筑總量約26億平方米，而去年銷售量僅為6億平方米，僅消化存量就要數(shù)年以上，因此要推動樓市需求，應該出臺更積極的政策。
中國社會科學院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容認為樓市要繼續(xù)發(fā)展的根本在于降價，但政府減輕百姓購房負擔也是手段之一。降息作為減負的直接方法，對釋放購買需求有著重要作用。
去年央行已經(jīng)五次下調利息，但有業(yè)內人士認為，相比美日等國接近0%的利率水平，中國目前5.94%的中長期貸款基準利率還有下調空間。央行行長周小川也在去年底表示，今年依舊有降息可能。中銀國際的報告認為，較低的實際利率水平將有效地拉動需求。預計央行將在3～4個月內將存貸款利率再次分別下調81個基點和108個基點。
利息的下調，不僅是向市場傳遞拉動購房消費的信號，也增加了購房者的實際購買力。北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍以貸款30萬元20年期為例：降息后，按最低優(yōu)惠利率計算月供可少支出421.8元，利息少支出10.1萬元。對于首次購買自住型房產(chǎn)的置業(yè)者而言，購買力提高最大。進而激發(fā)部分剛性需求購房者走出觀望，消化存量住宅。
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