東方網1月8日消息：暖市新政還有多少“牌”好打?世博會對樓市有多大影響?廉租房、經濟適用房擴容后，整個樓市的格局會產生怎樣變化?商品住宅今年的命運如何?
2008年經濟突變、信心突變、市場突變、政策突變，世界變化太快，不僅讓購房者手忙腳亂，也打亂了政府的工作計劃、發展商的開發計劃甚至專家學者的預言。站在歲末年初，一個歷久彌新的話題又成為人們熱議的焦點———相對于風云突變的2008年，2009年的上海樓市將走向何方?記者日前采訪了漢宇地產的有關分析師，他們憑借多年對上海樓市的一線研究，結合目前的政策意圖、市場表現等事實依據，認為2009年上海樓市是經歷過挫折后逐漸修復的一年，未來的發展之路會趨于理性、健康。
暖市新政還有多少“牌”
2008年10月份以來，針對于樓市的救市政策，可以說是中央政府和地方政府輪番出臺。不僅如此，細讀中央政府的調控政策，在條文中都有各個地方可以根據自身實際情況來進行政策微調的意圖。而在隨后出臺的地方政府的調控細則中，也間或突破原來中央政策的限制，讓優惠政策能夠惠及更大的范圍。漢宇地產市場研展部經過對2008年10月份以來宏觀調控政策的跟蹤研究認為：2009年，特別是上半年在整個宏觀經濟和樓市未發生大的轉變的情況下，暖市政策出臺依然會保持較高的頻率。調控的方向依然放在住房消費的環節。
權威人士指出，在政策創新方面，地方政府會采取更加審慎的態度。雖然，目前上海市政府在暖市政策方面還有很多“牌”可以打，但這些重量級的底牌是否會如市場預期的那樣出臺，值得懷疑。2009年最有可能的還是在稅費信貸方面做文章，比如契稅的稅率還有進一步調整的空間，公積金貸款的限制放寬等等。而對于之前市場關注度很高的購房退稅、購房入戶等政策優惠，由于涉及面很廣，且這些政策的延續時間需要很長(不像營業稅等政策可以規定一年的實施期)，漢宇地產市場研展部認為，短時間內沒有重啟這兩項政策的可能性。
商品住宅市場份額縮小
從2008年上海市政府未來幾年的工作規劃中我們了解到，上海在未來五年將建設2000萬平方米經濟適用房，而在歲末年初上海出臺的經濟適用房管理條例及申請人的資格要求，無疑讓經濟適用房的建設和分配踏上了正軌。再加上上海在同期會建設相同規模的配套商品房，可以預見，未來幾年內，非市場化的商品房供應量會非常大。
漢宇地產的分析師表示，近期樓市交易活躍的地區是浦東，再具體一點是浦東的五個樓盤———中星恬園、保利金爵公寓、陽光花城、張江名流豪庭及鼎鑫名流苑。這五個樓盤都有一個共同的特點，就是被有政府背景的大型企業收購。那么在2009年的上海住宅市場除了市場化的商品住宅以外，還存在著幾股供應力量：一是政府一直堅持建設的廉租房;一是開始大力興建的經濟適用房;還有就是用于吸引高級金融人才的高檔安置房。與往年不同的是，2009年的中高端住宅市場同樣碰到了政府安置房的影響。所以市場化商品房不會再以品質好、地段好自居，原來的商品住宅市場受到全面沖擊。這也就是說，原來眾人過獨木橋的樓市供求格局已經被打破，2009年將出現多種方式供應、滿足多種類型需求的樓市新格局。
創新空間品牌樓盤吃香
由于房價高，購房者支付能力難以支撐，開發商又苦于各種原因無法大幅度降價，只好在房型面積上下工夫。2008年一些先知先覺的品牌開發商通過變化空間設計，采取將三房做成90平方米以內，或者設計只計算一半面積的空中花園等方式，讓購房者少付錢的同時，獲得更多生活空間。一時間創新戶型成為市場熱捧的“驕子”，萬科的金色雅筑、盛高的香逸灣開盤都取得了不俗的銷售業績。
行家認為，在2009年，這部分市場需求依然會持續，畢竟購房者買房子并不是付單價而是付總價，單價貴一些能夠使用更多面積或者單價不變總價更低，這種類型的產品肯定會受到市場歡迎。當然購房者也會越來越聰明，當市場中這類產品漸漸成為主力之后，房型設計的合不合理，空間使用效率與人的舒適度是否匹配等問題會再次成為人們買房的考慮因素。所以可以預期，2009年的上海樓市不僅僅簡單地將房子“做小”就會好賣，還要將房子打造得更適合才行。品牌開發商開發的樓盤，依然會在2009年的樓市中大放異彩。
世博可能激活房產消費
有關市場人士認為，2008年我們經歷了奧運會的盛世，從奧運會對北京樓市發展的影響，可以發現，2009年上海樓市特別是世博區域受到世博盛會的影響。2008奧運會對北京樓市的正面拉動作用最明顯的時間段是在2007年。在2007年4月之前的全國樓市調整，4～9月份的全國樓市狂熱以及10月份以后的全國樓市低迷中，北京的樓市只用一個詞就可以形容，那就是量價齊漲。這種走勢不僅脫離了全國樓市大的環境，而且是北京多年來未曾見過的，北京成為2007年全國樓市上漲的急先鋒。而恰恰是在2008北京奧運年，北京的樓市卻走向了低迷，成為走勢比全國平均走勢更難看的為數不多的城市之一。
設想如果我們能夠將北京的奧運樓市走勢類比上海，那么世博會對上海的影響最明顯的時候是在2009年而不是2010年。由于世博會的時間跨度比奧運會要長很多，會有更多的政府官員、企業家來到上海，所以2009年上海房地產領域中的酒店、辦公樓以及住宅大類中的酒店式公寓和公寓式酒店的消費需求都會得到多倍放大。而隨著市政配套和場館建設的完成和投入使用，上海諸多世博板塊的生活配套會快速成熟完善，這些區域的樓市也會有很好的表現。
期待“金三銀四”春暖花開
回顧從05年開始宏觀調控到，08年這四年的9～10月一手商品住宅成交與3～4月一手商品住宅成交，人們驚奇地發現，四年間只有2007年9～10月一手商品住宅成交量略微超過當年3～4月一手商品住宅成交量。而剩下的三個年度，9～10月一手商品住宅成交量都不及當年的3～4月一手商品住宅量。其中，05年為68%、06年為81.6%，而08年更是只有50%。代表上海樓市單邊上升、量價齊升的“金九銀十”已經不再，代替它的是每年3～4月的那輪樓市回暖。
漢宇市場人士指出，對于2009年來說，由于農歷新年在1月份，所以樓市在3～4月回暖有更長的醞釀儲備期。經歷了一年多的市場低迷，2009年的3～4月也更有可能出現一波像樣的大規模樓市回暖。這輪回暖不僅可以檢驗目前政府實施的救市政策是否真正有效，而且有利于人們恢復對樓市的信心，所以這輪回暖一定會受到社會各方的強烈關注。而09年的“金九銀十”由于世博會的臨近，估計也會比往年的“金九銀十”的平均水平好一些。介于大家預期在09年下半年，世界宏觀經濟會逐漸穩定，所以那時人們的購房信心基本會得到修復，相信09年的“金九銀十”上海樓市也會有不錯的表現。
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