隨著物權法草案向社會廣泛征求意見，物業管理再度成為人們關注的焦點。
物業管理的問題又集中在業主與物業管理公司的糾紛上。一方面，業主嫌物業管得不好拒絕交費，一方面，物業管理公司收費困難，日常物業管理經費難以承受。
四成業主不交物業費
根據一項抽樣調查結果顯示：本市商品房小區平均物業收費率僅為約65%。收費不透明、超標亂收費、服務與收費不符，是業主拒交物業費的原因之一。有專家指出，一般來說，物業費收繳率低于80%，物業公司將難以維持正常的經營管理活動。也就是說，目前本市約有一半的商品房小區物業管理舉步維艱。
由此，雙方矛盾不斷升級，往往出現物業公司與業主對峙的局面。
物業與業主對峙升級
7月18日，紫竹橋旁某公寓就出現了物業公司與業主對峙的局面。本來，這一天是該小區業主委員會要求原物業公司與新物業公司交接的日子，但原物業方認為，業委會的解聘行為不符合法律規定，交接沒有成功。
業主委員會相關負責人表示，業委會的成立完全依照法律程序，并已在管理部門登記備案，招標過程也是依法公開進行的。據業委會反映，因為小區的物業管理質量一直令人頭疼，小區業主才決定新聘物業。
物業管理方認為：業委會的解聘過程并不合法，業委會主任兩年沒有交供暖費，物業對他予以起訴，并已勝訴。根據相關規定，欠費業主不能擔任業委會工作。解聘工作并非廣大業主要求，類似這種情況北京還有很多。
物權法肯定業主管理權
這也是很多人對正在征求意見的物權法充滿期待的重要原因，因為，物權法草案對業主的建筑物區分所有權做出專章規定。草案規定，業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。還包括將清晰界定房屋所有者(業主)權利，首次用法律的形式肯定業主對小區物業的管理權。
居民小區共有部分因權利歸屬不明，經常引發使用糾紛。在很多城市，這已成為業主、開發商和物業公司之間的矛盾根源。為了更好地維護業主的合法權利，減少業主與開發商、物業公司之間的糾紛，物權法草案對業主的建筑物區分所有權做出規定。
住宅變商鋪須全體業主表決
業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區劃內的綠地、道路以及物業管理用房，屬于業主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定處理;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有。專家認為，這一規定將有利于解決業主與開發商、物業公司之間的矛盾，減少物業糾紛。
草案同時規定，業主可依法共同決定選舉和更換業主委員會，選聘和解聘物業管理機構或者其他管理人等。將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房的，應當經有利害關系的全體業主同意。
本版撰文信報記者鄒玉瑞
拒交物業費法律不允許
解決物業服務問題有多種正當途徑
交物業費是法定義務
讀者咨詢：我是某住宅小區業主，剛入住該小區時，物業管理公司的服務尚可，但近來管理服務越來越差。請問：物業公司服務質量不好，業主是否可拒交物業費?
點評：近來辦理物業管理糾紛方面的案子，發現讀者反映上述的問題較普遍，一些小區的業主對物業管理公司在服務方面存在的問題，通常采用拒絕交納物業費的辦法試圖加以解決，結果往往事與愿違，有時致使事態進一步惡化。遇到這樣的問題該怎么辦呢?想必讀者一定知道《物業管理條例》。《條例》中明確規定，業主在物業管理活動中，按照物業服務合同的約定在享有物業管理企業提供服務權利的同時，應當履行按照合同交納物業服務費用的義務，可見業主按時交納物業服務費是一項法定的義務。因為物業管理公司開展服務需要有一定的資金保證，其資金的主要來源是業主交納的物業管理費，業主如不能按時交納，必定造成物業公司經費不足，導致其無法更好地開展服務，造成服務質量的下降。
或許有的業主會說，是物業公司服務不好，我們才不交費的。是呀，小區里居住著成百上千或成千上萬的業主，物業公司的服務不一定會使每位業主都滿意，部分業主對物業公司服務有意見也是正常，但通過拒交物業服務費會最終解決問題嗎?肯定不會。解決問題的關鍵是，業主應當通過正常的途徑，如向物業管理公司反映，通過協商解決;也可向業主委員會反映，通過業主委員會與物業公司溝通加以解決;必要時也可向物業行政主管部門投訴。如果物業公司服務質量確實差而通過上述途徑不能解決，業主還可以通過業主大會決定解聘服務質量差的物業公司，選聘新的公司。當然，業主與物業公司之間通過物業管理服務合同對服務質量標準和交納物業服務費用有約定的，應當按照服務合同的約定處理，合同約定物業公司達不到服務標準業主可以不交服務費用的應當依照約定處理。
物業用房歸業主共有
讀者咨詢：我是某住宅小區業主委員會成員，因該小區開發商所屬物業管理公司前期物業管理服務不好，經業主大會決定解聘該公司另行選聘新的物業管理企業。但被解聘的公司卻占據著原物業管理用房，稱該房產權屬于建設單位所有。問：物業管理用房究竟應由誰提供，產權屬于誰?
點評：《物業管理條例》第30條明確規定：“建筑單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。”依據上述規定，建設單位在開發的區域內為物業管理企業配置物業管理用房是其法定的義務。物業管理用房的產權依據《物業管理條例》第38條的規定屬于業主，不屬于物業管理企業，也不屬于用房的建設單位：讀者咨詢中稱，被解聘的物業管理公司說物業管理用房屬原建設單位沒有法律依據，其占據著該用房更沒道理。
《物業管理條例》第26條、第39條還規定，建設單位選聘的物業管理服務企業進行前期物業管理服務，即便簽有合同并約定期限，哪怕期限未滿，業主委員會經業主大會決定選聘了新的物業管理企業，與其簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
物業服務合同終止時，原物業管理企業就應當及時將物業管理用房與物業管理相關的檔案資料一并交還業主委員會。對未履行上述法定義務的，業主委員會可與其協商，協商不成的也可通過訴訟解決。
房東應交物業費
讀者咨詢：我是某住宅小區業主，半年前將小區的房屋出租他人。近日，該小區物業管理公司找到我，以承租人未交納物業服務費為由要求我交納。問：房屋出租后，物業服務費應由誰交?
點評：業主將自己的房屋出租他人，是否還應當交納物業服務費用?《物業管理條例》第42條第一款規定得非常明確，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。依據上述規定，業主向物業管理企業交納物業服務費用，是業主根據物業服務合同應盡的義務，業主不得以不在出租房屋小區居住、未接受物業服務為由拒絕交納該費用。
讀者咨詢中未提到業主出租房屋是否與承租人對物業服務費用做出約定，如果有約定的話，應依照約定，就是說合同中約定誰交就由誰交，但業主與承租人的約定只能約束合同中做出約定的雙方，不能以此對抗物業管理企業。必須指出的是，如果合同中約定由承租人交納，但承祖人未能交納，作為承擔連帶交納責任的業主來說，也應當交納。但其交納后，可依據與承租人在合同中的約定向承租人追償。
電梯廣告收益該歸誰
讀者咨詢：今年年初搬入新家不久，就發現電梯里多出了廣告牌，電梯口多了個樓宇電視，這應該是大家共有的地方，怎么事先物業沒征求大家意見呢?物業壓根就沒提過這份收益，錢到底流向哪里了?
點評：其實現在執行的《物業管理條例》就規定：利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。不僅電梯有廣告，特別是一些大型社區，商品、藥品推銷和促銷都看上了小區的風水寶地。對于公共資源的收益，業主應該清楚收益的來龍去脈。
物業公司對廣告收益的歸屬很清楚，但大部分業主卻是知之甚少，在這樣傳遞斷層的情況下，物業不僅事前應征求業主意見，而且要把小區公共資源的收益列出一本公開賬，明示給業主，業主也可以查詢，這樣才能讓小區公共資源收益物盡其用。
盡管近年來消費者的消費心理已日趨成熟，但面對發展時間較短的物業管理還顯稚嫩。業主總以為只有與物業管理企業分庭抗禮才是維護自己權益的最好方式，不明了物業管理企業與業主利益實質的一致性。大部分業主的物業管理意識還停留在福利性用房的階段，對有償服務、交納物業管理費抵觸情緒較大。這樣一方面物業要收費，業主卻不肯交，導致惡性循環，原來不好的居住環境就更加惡劣;另一方面，受傳統消費觀念的影響，消費者總希望用手里有限的錢買到更多的東西，“要用一塊錢買到十塊錢的貨”，這在現在的購房消費中是很難實現的。
現在也不能一味地說物業管理公司不好。中國的物業管理尚處于起步階段，物業管理企業需要反省自己，同時業主也得反省。有些業主利用業主委員會的權力把小集團利益凌駕于整個社區業主的利益之上，利用業主委員會的權力牟取私利。
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