發(fā)布時間:2008-12-18 16:27:57 來源:網(wǎng)絡(luò)來源 編輯:中國家裝家居網(wǎng)
有一家公司將自有2000平方米房屋及鍋爐房、變電室等附屬設(shè)施出租給一家娛樂公司，租期6年，年租金80萬元。娛樂公司按合同如期交付租金兩年后開始拖欠租金，至出租方提出解除合同時，承租方已拖欠租金累積170萬元。該娛樂公司同意解除合同，但提出用其裝修費用270萬元沖抵拖欠租金，并要求出租方返回差價。
我國《合同法》第223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。同時，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干意見(試行)》第86條之規(guī)定，非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上添附附屬物，財產(chǎn)所有人同意添附，并就財產(chǎn)返還時添附物如何處理有約定的，按約定處理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當負賠償責(zé)任。
如果承租人要求出租人返還裝修費用，則該費用必須具備以下條件：(1)該費用必須是為了對該出租房進行改善或者在其上增設(shè)其他裝修物而支出的費用。如果僅是為了維持房屋必要的使用狀態(tài)所支出的費用則為必要費用，而不能主張返還;(2)須因該費用的支出而使該房屋的價值增加;(3)須承租人所為的改善或增設(shè)行為已經(jīng)出租人同意。如未經(jīng)出租人同意，承租人不能請求出租人返還費用。這里的同意，不僅僅限于承租人實施行為時出租人的明確表示同意，如出租人知道承租人的行為而不表示反對的，也包括在內(nèi)。本案中雖然該娛樂公司裝修所租房屋并未取得出租人的書面同意，但從該房屋的租賃目的，以及承租人娛樂公司對該房屋進行裝修，出租人并未表示明確反對，可知出租人對此是同意的。
因此，筆者得出這樣的結(jié)論：在租賃關(guān)系終止后，該出租房返還給出租人，出租人享有了因承租人的裝修行為而增加的租賃物價值的利益，承租人則因該裝修費用的支出而受到損失，出租人取得該利益而沒有法律上的根據(jù)，所以，出租人應(yīng)將其所得的利益返還給受損失的承租人。但返還的費用應(yīng)僅限于租賃合同終止時房屋實際增加的價值額，而不能以承租人裝修支出的實際數(shù)額為準。
當然，對此雙方當事人可以約定如何處理，如無約定又協(xié)商不成的，應(yīng)當根據(jù)公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有;不能拆除的，可以折價歸財產(chǎn)所有人;造成出租人損失的，承租人應(yīng)負賠償責(zé)任。
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